Ein Immobilienmakler kostet beim Verkauf eine Provision, die als Prozentsatz vom notariell beurkundeten Kaufpreis vereinbart wird und nur fällig ist, wenn der Kaufvertrag durch seine Arbeit zustande kommt. Einen gesetzlichen Satz gibt es nicht: Die Höhe ist frei vereinbar und steht vor Beginn der Vermarktung im Maklervertrag. Verkaufen Sie in Schwerin eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus an einen privaten Käufer, gilt eine gesetzliche Teilungsregel: Der Käufer zahlt nie mehr als Sie. Für Mehrfamilienhäuser, Zinshäuser, Grundstücke und Gewerbe gilt diese Regel nicht. Bei der Vermietung zahlt in der Regel der Vermieter, und vom Mieter darf der Makler nur unter engen Voraussetzungen und nur bis zu einer gesetzlichen Obergrenze Geld verlangen. Was die Provision in Schwerin abdeckt, hängt stark vom Objekt ab: Eine Altbauwohnung im Sanierungsgebiet braucht andere Vorarbeit als ein Haus am Stadtrand.

• Die Provision ist ein Erfolgshonorar. Ohne wirksamen Kaufvertrag, der auf die Arbeit des Maklers zurückgeht, schulden Sie keine Provision (§ 652 BGB).
• Bei Wohnung und Einfamilienhaus mit privatem Käufer zahlen beide Seiten gleich viel, oder der Verkäufer zahlt mehr. Der Maklervertrag braucht Textform, also mindestens E-Mail.
• Mehrfamilienhaus, Zinshaus, Grundstück und Gewerbe fallen nicht unter die Teilungsregel. Dort ist auch die Verteilung frei verhandelbar.
• Aufwendungsersatz gibt es nur, wenn er ausdrücklich vereinbart ist. Reservierungsgebühren aus vorformulierten Klauseln sind nach dem Bundesgerichtshof unwirksam.
• In Schwerin wechseln vor allem Eigentumswohnungen den Besitzer. Für sie gilt die Teilungsregel fast immer, und die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft gehören zur Leistung.
• In den förmlich festgelegten Sanierungsgebieten der Innenstadt, in Teilen von Altstadt, Schelfstadt, Südlicher Werdervorstadt und Paulsstadt, braucht der Kaufvertrag eine sanierungsrechtliche Genehmigung. Das verschiebt auch den Zeitpunkt, zu dem die Provision fällig wird.

Wie wird die Maklerprovision berechnet?

Die Provision ergibt sich aus zwei Größen: dem vereinbarten Prozentsatz und dem Kaufpreis, der im notariellen Vertrag steht. Nicht der Angebotspreis im Exposé zählt, sondern der Preis, auf den Sie sich am Ende mit dem Käufer einigen.

Drei Punkte entscheiden, was am Ende auf der Rechnung steht:

Warum dieser Artikel keine Prozentzahl als „ortsüblich“ nennt: Es gibt keinen amtlichen oder gesetzlichen Satz für Schwerin. Was in Anzeigen und auf Portalen als regional üblich genannt wird, ist eine Durchschnittsangabe, die niemanden bindet. Maßgeblich ist allein, was in Ihrem Vertrag steht. Lassen Sie sich die Provision deshalb vor der Unterschrift als Satz und als Beispielbetrag für Ihren erwarteten Preis nennen. Wie sich die Regeln seit der Reform verändert haben, lesen Sie in unserem Beitrag Was ändert sich bei der Maklerprovision?.

Ist die Provision verhandelbar?

Ja. Die Höhe ist gesetzlich nicht festgelegt und wird zwischen Ihnen und dem Makler vereinbart, bevor er tätig wird. Verhandelt wird dabei nicht nur der Satz, sondern auch der Umfang: Wer übernimmt die Beschaffung von Grundbuchauszug, Baulastenauskunft und WEG-Unterlagen? Wer lässt den Energieausweis erstellen? Ist eine schriftliche Wertermittlung enthalten?

Was viele Eigentümer beschäftigt, ist die Sorge, für die Provision keine erkennbare Gegenleistung zu bekommen, oder nicht zu wissen, ob die verlangte Höhe angemessen ist. Beides lässt sich vor der Unterschrift klären, nicht danach. Ein Vertrag, der Leistungen einzeln benennt, ist vergleichbar. Ein Vertrag, der nur einen Satz nennt, ist es nicht.

Eine Grenze setzt das Gesetz bei Wohnung und Einfamilienhaus: Erlässt der Makler einer Seite die Provision, wirkt dieser Erlass automatisch auch für die andere Seite (§ 656c Abs. 1 BGB). Ein Rabatt nur für den Verkäufer, den der Käufer ausgleicht, ist damit ausgeschlossen.

Wer zahlt die Provision beim Verkauf in Schwerin?

Das hängt davon ab, was verkauft wird und an wen. Seit Dezember 2020 gelten für Wohnungen und Einfamilienhäuser die §§ 656a bis 656d BGB. Sie greifen nur, wenn der Käufer Verbraucher ist, also privat kauft.

Für Schwerin hat das eine praktische Folge, die aus der Marktstruktur kommt. Laut Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses entfielen im Berichtsjahr 2025 rund zwei Drittel aller Kauffälle auf Eigentumswohnungen, und auf der Käuferseite stehen ganz überwiegend Privatpersonen. Die gesetzliche Teilung ist hier also der Normalfall. Mehrfamilienhäuser machten dagegen knapp ein Zehntel der Kauffälle aus. Wer ein Zinshaus in der Innenstadt verkauft, verhandelt die Verteilung frei, auch eine Provision allein des Käufers ist dort zulässig. Prüfen Sie bei gemischt genutzten Häusern mit Laden im Erdgeschoss vorher, in welche Kategorie das Objekt fällt.

Wann wird die Provision fällig?

Erst wenn der Kaufvertrag wirksam geschlossen ist und auf den Nachweis oder die Vermittlung des Maklers zurückgeht (§ 652 BGB). In der Praxis ist das der Notartermin. Den genauen Zahlungszeitpunkt regelt der Maklervertrag.

Ist der Kaufvertrag aufschiebend bedingt, kann der Makler den Lohn nach § 652 Abs. 1 Satz 2 BGB erst verlangen, wenn die Bedingung eingetreten ist. In Schwerin betrifft eine ähnliche Konstellation einen Teil der Innenstadt. In den förmlich festgelegten Sanierungsgebieten bedarf die Veräußerung eines Grundstücks und schon der Kaufvertrag der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde (§ 144 Abs. 2 BauGB). Bis die Stadt genehmigt hat, ist der Vertrag nicht voll wirksam. Ein Maklervertrag, der die Provision an „Unterschrift beim Notar“ knüpft, sollte für Objekte in den Sanierungsgebieten von Altstadt, Schelfstadt, Südlicher Werdervorstadt oder Paulsstadt deshalb klarstellen, dass die Genehmigung abgewartet wird.

Muss ich zahlen, wenn die Immobilie nicht verkauft wird?

Nein, die Provision nicht. Aufwendungen, etwa für Fotos, Anzeigen oder Gutachten, muss der Auftraggeber nach § 652 Abs. 2 BGB nur ersetzen, wenn das ausdrücklich vereinbart ist. Ohne eine solche Vereinbarung trägt der Makler das Risiko, umsonst gearbeitet zu haben. Ist Aufwendungsersatz vereinbart, muss der Makler die Kosten tatsächlich nachweisen.

Unzulässig sind Reservierungsgebühren, die über vorformulierte Klauseln oder Geschäftsbedingungen verlangt werden. Der Bundesgerichtshof hat 2023 entschieden, dass Makler sie von Kaufinteressenten auf dieser Grundlage nicht verlangen dürfen, weil eine Vergütung nur für die erfolgreiche Vermittlung anfallen soll. Die Verbraucherzentrale Mecklenburg-Vorpommern beschreibt, wie sich gezahlte Gebühren zurückfordern lassen. Wurde der Maklervertrag per E-Mail oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen, besteht außerdem in der Regel ein Widerrufsrecht von 14 Tagen.

Ob sich der Verkauf mit Makler lohnt, wenn am Ende doch keine Kosten anfallen dürfen, ist eine eigene Frage. Unser Beitrag Immobilienverkauf privat oder mit Makler wägt beide Wege ab.

Welche Leistungen deckt die Provision ab?

Die Provision ist ein Pauschalhonorar für den gesamten Verkauf, nicht für einzelne Termine. Welche Leistungen enthalten sind, steht im Maklervertrag. Typisch beim Verkauf sind:

1. Wertermittlung und Preisstrategie. Eine begründete Einschätzung aus Lage, Baujahr und Zustand, nicht eine Wunschzahl. Ein Durchschnittswert für die Stadt hilft dabei wenig, weil der Gutachterausschuss zwischen den Lagestufen beim Einfamilienhausbauland rund das Dreifache an Bodenwert ausweist (Stichtag 1. Januar 2026).
2. Unterlagen beschaffen. Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenauskunft, Bauunterlagen, bei Wohnungen Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Stand der Erhaltungsrücklage.
3. Energieausweis. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Die Kosten trägt in der Regel der Verkäufer, auch wenn der Makler ihn beauftragt.
4. Exposé und Vermarktung. Fotos, Grundrisse, Anzeigen, Ansprache vorgemerkter Suchkunden.
5. Besichtigungen und Bonitätsprüfung. Finanzierungsbestätigung vor dem Notartermin, damit der Termin nicht platzt.
6. Verhandlung und Notarvorbereitung. Abstimmung des Vertragsentwurfs, Klärung von Sonderfragen wie Inventar, Übergabetermin und Lasten.
7. Übergabe. Protokoll mit Zählerständen und Schlüsseln.

Nicht in der Provision enthalten sind Leistungen anderer Stellen: Notar- und Grundbuchkosten, die Gebühren für amtliche Auszüge, die Löschung alter Grundschulden und ein förmliches Verkehrswertgutachten. Ein solches Gutachten erstellt auf Antrag der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Schwerin oder ein öffentlich bestellter Sachverständiger, beides gegen eigene Gebühr.

Welche Leistungen braucht eine Immobilie in Schwerin zusätzlich?

Hier unterscheidet sich der Aufwand stärker nach Stadtteil als nach Objektgröße. Das beeinflusst, was Sie von einem Makler erwarten sollten, wenn Sie die Provision vergleichen.

Innenstadt mit Sanierungs- und Denkmalrecht. In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten der Altstadt, der Schelfstadt, der Südlichen Werdervorstadt und der Paulsstadt laufen Sanierungsverfahren. Im Grundbuch steht dort in der Regel ein Sanierungsvermerk, der Kaufvertrag braucht die Genehmigung der Stadt, und nach Aufhebung der Satzung zahlt den Ausgleichsbetrag, wer an diesem Tag Eigentümer ist. Ein Käufer will deshalb wissen, wie der Stand ist. In der Feldstadt und im Gebiet Altstadt/Schloßstraße ist die Sanierung abgeschlossen, dort fragt der Käufer, ob der Ausgleichsbetrag festgesetzt und bezahlt ist. Hinzu kommen die Erhaltungssatzung für weite Teile der Innenstadt und Denkmalbereiche in Altstadt, Schelfstadt, Südlicher Feldstadt und Westlicher Paulsstadt, in denen auch Fenster, Türen und Fassaden genehmigungspflichtig sind. Für Sie als Verkäufer heißt das: Ein Makler, der Sanierungsbescheid, Genehmigungsantrag und Denkmalauflagen vor der ersten Besichtigung zusammenträgt, leistet hier spürbar mehr als einer, der nur ein Exposé erstellt.

Großwohnsiedlungen und Vorkaufsrechtsgebiete. Lankow, Weststadt, Großer Dreesch, Neu Zippendorf und Mueßer Holz führt der Grundstücksmarktbericht als Großwohnsiedlungen des komplexen Wohnungsbaus aus der Zeit von 1957 bis 1990. Wird dort eine Eigentumswohnung verkauft, prüfen Käufer vor allem die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft: Beschlüsse über anstehende Sanierungen, Hausgeld, Rücklage. Diese Unterlagen vollständig zu beschaffen, gehört zur Leistung. In der Weststadt, im Mueßer Holz, in Neu Zippendorf, in Warnitz und am Lewenberg hat die Stadt zudem Satzungen über ein gemeindliches Vorkaufsrecht erlassen. Beim Verkauf eines Hauses oder Grundstücks fragt der Notar dort bei der Stadt an, ob sie ihr Recht ausübt. Diese Wartezeit gehört in die Zeitplanung, die der Makler mit Ihnen und dem Käufer abstimmt.

Mehrfamilien- und Zinshäuser. Hier verlangt der Käufer Mieterliste, Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen und eine nachvollziehbare Ertragsrechnung. Der Mietspiegel der Stadt weist je Stadtteil und Baualtersklasse Zu- und Abschläge aus, etwa einen Zuschlag in der Schelfstadt und einen Abschlag in Krebsförden. Ein Anleger rechnet damit, wie viel Spielraum die Bestandsmieten haben. Weil die Provision bei diesen Objekten frei verteilt wird, sollte der Maklervertrag besonders genau festhalten, welche Aufbereitung der Unterlagen enthalten ist.

Was kostet ein Makler bei der Vermietung?

Bei der Vermietung von Wohnraum gilt das Bestellerprinzip: Vom Wohnungssuchenden darf der Makler nur dann Geld verlangen, wenn er die Wohnung ausschließlich wegen des Auftrags dieses Mieters beim Vermieter eingeholt hat (§ 2 Abs. 1a WoVermittG). Beauftragt der Vermieter den Makler, zahlt der Vermieter.

Die gesetzliche Obergrenze von zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer, die Ratgeber häufig nennen, schützt nach dem Wortlaut nur den Wohnungssuchenden (§ 3 Abs. 2 WoVermittG). Für den Vermieter als Auftraggeber gibt es keine gesetzliche Obergrenze, die Höhe ist frei vereinbar. Nebenkosten, über die gesondert abgerechnet wird, zählen bei der Mieterprovision nicht zur Monatsmiete. Vereinbaren Sie als Vermieter deshalb vorab, auf welche Miete sich die Provision bezieht und was sie umfasst: Mieterauswahl, Bonitätsunterlagen, Mietvertrag, Übergabeprotokoll.

Für wen arbeitet der Makler, wenn beide Seiten zahlen?

Eine Frage, die beim Vergleich von Provisionen leicht untergeht: Wenn auch der Käufer zahlt, verhandelt der Makler dann noch für mich? Hinter dieser Frage steht die verbreitete Sorge, dass am Ende der schnelle Abschluss mehr zählt als der erzielbare Preis.

Rechtlich ist die Tätigkeit für beide Seiten bei Wohnung und Einfamilienhaus der Regelfall, sobald sich beide Parteien zur Provision verpflichten. Sie hat aber eine Grenze. Ist der Makler dem Inhalt seines Vertrags zuwider auch für die andere Seite tätig, verliert er seinen Anspruch auf Lohn und Aufwendungsersatz vollständig (§ 654 BGB). Wer für beide Seiten arbeitet, muss sich deshalb in der Verhandlung als Mittler verhalten und darf nicht einseitig die Interessen einer Seite gegen die andere durchsetzen, wenn er beiden verpflichtet ist.

Für Sie folgt daraus: Fragen Sie vor dem Auftrag, ob der Makler auch vom Käufer eine Provision nimmt, und lassen Sie sich erklären, wie Preisverhandlungen dann laufen. Wir sagen das offen. Wir verhandeln als Mittler zwischen Käufer und Verkäufer und besprechen die Preisstrategie vorher mit Ihnen.

Was passiert, wenn ich mehrere Makler beauftrage?

Dann kann jeder Makler, mit dem Sie einen Vertrag haben, einen eigenen Anspruch erwerben, wenn der Abschluss auf seinen Nachweis oder seine Vermittlung zurückgeht. Das Problem kann sich erst zeigen, wenn ein Käufer gefunden ist: Zwei Büros haben dasselbe Objekt im Netz, derselbe Interessent hat bei beiden angefragt, und beide halten sich für ursächlich. Was andere Eigentümer berichten: Ein solcher Streit fiel bei ihnen erst auf, als der Notartermin schon geplant war.

Ein qualifizierter Alleinauftrag mit fester Laufzeit verhindert das, weil nur ein Büro vermarktet und Anfragen gebündelt bei einer Person ankommen. Er hat den Nachteil, dass Sie während der Laufzeit gebunden sind. Achten Sie deshalb auf eine überschaubare Laufzeit und ein klares Kündigungsrecht. Die Abwägung beschreiben wir in den Beiträgen Ein Makler oder mehrere? und Warum ein Makleralleinauftrag sinnvoll ist.

Lässt sich die Maklerprovision steuerlich absetzen?

Für den Verkäufer kann die Provision steuerlich zählen, wenn der Verkauf ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft ist. Das ist der Fall, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen und Sie die Immobilie weder seit dem Kauf ausschließlich noch im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Wer nur zeitweise selbst darin gewohnt hat, ist also nicht automatisch steuerfrei. Der Gewinn ist dann der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und Anschaffungskosten und Werbungskosten andererseits (§ 23 Abs. 3 EStG). Die Provision mindert als Veräußerungskosten den steuerpflichtigen Gewinn. Bei einem steuerfreien Verkauf spielt sie steuerlich keine Rolle.

Für den Käufer einer vermieteten Immobilie gehört die Provision zu den Anschaffungskosten und wirkt über die Abschreibung des Gebäudeanteils. Wer selbst einzieht, kann sie nicht absetzen. Lassen Sie die Einzelheiten von einem Steuerberater prüfen.

Woran erkenne ich eine faire Provisionsvereinbarung?

Fünf Fragen klären vor der Unterschrift fast alles:

Prüfen können Sie außerdem die Erlaubnis nach § 34c GewO, die jeder gewerbliche Immobilienmakler braucht. In Schwerin erteilt sie die Landeshauptstadt. Fragen Sie danach, wenn sie nicht im Impressum steht.

Kein Callcenter, keine wechselnden Zuständigkeiten: Bei uns sprechen Sie vom ersten Gespräch bis zur Übergabe mit derselben Person. Die Höhe der Provision legen wir vor Auftragserteilung schriftlich fest. Wie ein Verkauf mit uns abläuft, finden Sie auf der Seite Immobilie verkaufen in Schwerin.

Schwerin ist ein Wohnungsmarkt: Hier wechseln vor allem Eigentumswohnungen den Besitzer, das freistehende Haus ist der kleinere Teil des Geschäfts. Zwischen einer sanierten Altbauwohnung in der Innenstadt und einer Wohnung in einer Großwohnsiedlung liegt aber ein ganz anderer Aufwand bei Unterlagen und Abstimmungen mit der Stadt. Deshalb klären wir vor dem Auftrag, welche Arbeit genau dieses Objekt braucht, und halten Provision und Leistungen schriftlich fest, bevor die Vermarktung beginnt.

Thomas Franck, Inhaber, Thomas Franck Immobilien

Häufige Fragen

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Verantwortlich für diesen Beitrag

Thomas Franck Immobilien, Zum Bahnhof 2, 19055 Schwerin · gegründet 1992 · Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c GewO und Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO, erteilt von der Landeshauptstadt Schwerin · Aufsicht: IHK zu Schwerin · Unternehmensprofil und Qualifikationen

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Quellen

• § 652 BGB – Entstehung des Lohnanspruchs
• §§ 656a bis 656d BGB – Maklervertrag über Wohnung und Einfamilienhaus
• § 654 BGB – Verwirkung des Lohnanspruchs
• § 3 WoVermittG – Vergütung bei der Wohnungsvermittlung
• § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte
• § 144 BauGB – Genehmigungspflichtige Vorhaben im Sanierungsgebiet
• Verbraucherzentrale Mecklenburg-Vorpommern: Maklergebühren bei Immobilien
• Gutachterausschuss Schwerin: Grundstücksmarktbericht 2026