Ein Hausverkauf in Schwerin läuft in sieben Schritten ab: Preis ermitteln, Unterlagen beschaffen, vermarkten, Käufer und Finanzierung prüfen, Kaufvertrag beim Notar beurkunden, Vollzug bis zur Kaufpreiszahlung, Übergabe. Eine amtliche Durchschnittsdauer gibt es nicht. Wie lange es dauert, entscheiden vor allem der Angebotspreis, die Vollständigkeit der Unterlagen und die Finanzierung des Käufers. Feste Fristen setzt das Gesetz nur an wenigen Stellen, etwa die Prüfzeit für den Vertragsentwurf vor dem Notartermin und die Frist, in der die Stadt ein Vorkaufsrecht ausüben kann. In Schwerin kommt eine Frage hinzu, die bundesweite Ratgeber nicht stellen: Liegt das Haus in einem Sanierungsgebiet, einem Denkmalbereich oder einem Gebiet mit Vorkaufsrechtssatzung? Davon hängt ab, welche Genehmigungen und Erklärungen der Notar einholen muss, bevor der Kaufpreis fällig wird.

• Verbindlich wird der Verkauf erst mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Eigentümer wird der Käufer mit der Eintragung im Grundbuch.
• Den Vertragsentwurf soll der Notar einem Verbraucher in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen.
• Die Stadt kann ein Vorkaufsrecht binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags ausüben. Ohne ihr Zeugnis trägt das Grundbuchamt den Käufer nicht ein.
• Grundbuchauszüge gibt es beim Amtsgericht Schwerin, die Liegenschaftskarte beim Landkreis Ludwigslust-Parchim, der für Schwerin das Kataster führt, die Baulastenauskunft bei der Bauaufsicht der Stadt.
• In den Sanierungsgebieten der Innenstadt braucht schon der Kaufvertrag die schriftliche Genehmigung der Stadt, ebenso die Grundschuld, die die Bank des Käufers eintragen lässt.
• Den Energieausweis müssen Sie spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Für Baudenkmäler entfällt die bisherige Ausnahme von dieser Pflicht ab dem 1. Januar 2027.
• Fehlende Löschungsunterlagen für eine alte Grundschuld halten die Fälligkeit des Kaufpreises auf. Kümmern Sie sich darum vor dem Notartermin.

Wie läuft ein Hausverkauf in Schwerin Schritt für Schritt ab?

Der Ablauf ist bundesweit derselbe, weil ihn das Bürgerliche Gesetzbuch und das Beurkundungsrecht vorgeben. Was sich in Schwerin unterscheidet, sind die Stellen, bei denen Sie Unterlagen holen, und die Erklärungen, die der Notar je nach Lage des Grundstücks braucht.

Rechtlich bindend wird erst Schritt 5: Ein Vertrag über die Übertragung eines Grundstücks bedarf nach § 311b BGB der notariellen Beurkundung. Alles davor, auch eine mündliche Zusage oder eine Reservierung, verpflichtet keine Seite zum Kauf. Das Eigentum geht erst über, wenn sich beide Seiten einig sind und der Käufer im Grundbuch eingetragen ist (§ 873 BGB). Eine ausführliche Darstellung der einzelnen Phasen finden Sie in unserem Beitrag Immobilienverkauf Schritt für Schritt.

Wie lange dauert ein Hausverkauf in Schwerin?

Eine verlässliche Durchschnittsdauer veröffentlicht weder der Gutachterausschuss noch eine andere amtliche Stelle. Die Dauer setzt sich aus drei Abschnitten zusammen, die sich unterschiedlich gut planen lassen.

Fest geregelt sind nur zwei Zeitspannen. Bei Verbraucherverträgen über Grundstücke soll der Notar den beabsichtigten Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Und die Gemeinde kann ein Vorkaufsrecht nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags ausüben (§ 28 BauGB). Die drei Monate sind die Obergrenze. Erklärt sich die Stadt früher, verkürzt sich die Wartezeit entsprechend.

Am längsten zieht sich meist die Vermarktung, und sie hängt in Schwerin auch am Markt. Laut Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses ist die Zahl der Kaufverträge im Berichtsjahr 2025 das zweite Jahr in Folge gestiegen. Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser machten aber weniger als ein Zehntel der Kauffälle aus, die Mehrheit stellten Eigentumswohnungen. Für Sie heißt das: Es gibt in vielen Stadtteilen nur wenige vergleichbare Hausverkäufe, an denen sich Käufer und Banken orientieren können. Ein Preis, der nicht nachvollziehbar begründet ist, verlängert die Vermarktung stärker als in einem Markt mit vielen Vergleichsfällen. Wie viel Zeit zwischen Notartermin und Zahlungseingang liegt, beschreibt unser Beitrag Wie lange dauert es bis zur Kaufpreiszahlung?.

Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?

Für ein Einfamilienhaus brauchen Sie im Kern sechs Unterlagen, je nach Objekt kommen weitere dazu. Sinnvoll ist, dass sie vor dem ersten Inserat vollständig vorliegen, denn spätestens die Bank des Käufers fordert sie an.

Ein eigener Punkt ist die Wohnfläche. Was viele Verkäufer beschäftigt, ist die Sorge vor einem Käufer, der abspringt, weil Unterlagen erst nach Tagen nachgereicht werden. Daneben gibt es einen zweiten Fall: Stellt sich bei der Prüfung der Pläne heraus, dass die Wohnfläche kleiner ist als angegeben, steht der Preis neu zur Verhandlung. Lassen Sie eine alte Flächenangabe deshalb vor dem Inserat nachrechnen. Weitere Hinweise zur Zusammenstellung finden Sie im Beitrag Diese Dokumente benötigen Eigentümer.

Wo bekomme ich die Unterlagen in Schwerin, und was kosten sie?

Die meisten Unterlagen stellen drei Stellen aus: das Amtsgericht, das Katasteramt und die Bauaufsicht der Stadt. Die Gebühren sind überschaubar, die Wartezeit ist der eigentliche Faktor.

Den Grundbuchauszug dürfen Sie als Eigentümer ohne weitere Begründung verlangen. Für die Liegenschaftskarte ist nicht die Stadt zuständig: Der Landkreis Ludwigslust-Parchim nimmt die Katasteraufgaben für Schwerin in Kooperation wahr. Die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis setzt ein berechtigtes Interesse voraus, das Sie als Eigentümer haben. Eine Baulast steht nicht im Grundbuch, sondern nur in diesem Verzeichnis. Wer sie übersieht, erfährt manchmal erst über den Käufer, dass etwa eine Abstandsfläche des Nachbarn auf dem eigenen Grundstück liegt.

Fehlen Baupläne, lohnt die Nachfrage bei der Bauaufsicht der Stadt, bei der Baugesuche geprüft und genehmigt werden. Planen Sie für solche Anfragen mehr Zeit ein als für den Grundbuchauszug. Auf Wunsch beschaffen wir die Unterlagen bei den Ämtern selbst.

Wann brauche ich den Energieausweis, und was ändert sich 2027?

Ein Energieausweis muss vorliegen, sobald ein bebautes Grundstück verkauft werden soll. Der Verkäufer oder der Makler muss ihn dem Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Findet keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich vorzulegen, und nach Abschluss des Kaufvertrags ist er dem Käufer unverzüglich zu übergeben (§ 80 GEG). Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist grundsätzlich ein Bedarfsausweis nötig.

Für Schwerin ist eine Änderung wichtig, die zum Jahreswechsel wirksam wird. Bisher waren Baudenkmäler von der Vorlagepflicht beim Verkauf ausgenommen (§ 79 Abs. 4 GEG). Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz, das das Gebäudeenergiegesetz ablöst, entfällt diese Ausnahme ab dem 1. Januar 2027. Bestehende Energieausweise behalten ihre zehnjährige Gültigkeit. Wer ein Einzeldenkmal in der Altstadt, der Schelfstadt oder der Paulsstadt nach dem Jahreswechsel verkaufen will, sollte den Ausweis rechtzeitig beauftragen. Ob Ihr Haus als Denkmal eingetragen ist, klärt eine Auskunft der Denkmalschutzbehörde der Stadt.

Wie finde ich in Schwerin den richtigen Angebotspreis?

Der Preis ist der Hebel, der die Dauer am stärksten bestimmt. Ein zu hoher Einstieg kann dazu führen, dass ein Haus lange angeboten wird und später mit Abschlag verkauft wird. Der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses nennt Lage, Baujahr sowie Bau- und Unterhaltungszustand als wesentliche Preisfaktoren.

Wie stark allein die Lage wirkt, zeigen die Bodenrichtwerte: Zwischen den Lagen, die der Gutachterausschuss für Einfamilienhausgrundstücke als mäßig und als gut einstuft, liegt der Wert zum Stichtag 1. Januar 2026 rund beim Dreifachen. Ein Online-Rechner mit Stadtdurchschnitt sagt über Ihre Straße deshalb wenig. Weil freistehende Häuser in Schwerin nur einen kleinen Teil der Kauffälle ausmachen, braucht die Preisfindung eine Begründung aus dem Objekt selbst, keine Wunschzahl. Den aktuellen Grundstücksmarktbericht 2026 stellt die Stadt kostenfrei als PDF bereit.

Wie laufen Vermarktung, Besichtigung und Käuferprüfung ab?

Nach dem Exposé folgen Inserat, Anfragen und Besichtigungen. Entscheidend für die Dauer ist der Schritt danach: die Prüfung, ob der Interessent den Kauf finanzieren kann. Auf der Erwerberseite stellten Privatpersonen laut Grundstücksmarktbericht im Berichtsjahr 2025 insgesamt 86 Prozent der Marktanteile. Wer privat kauft und finanziert, braucht die Zusage seiner Bank, und die Bank prüft das Haus anhand Ihrer Unterlagen, bevor sie zusagt.

Daraus folgt eine einfache Reihenfolge: Erst die Finanzierungsbestätigung, dann der Notartermin. Wer den Notar beauftragt, bevor die Bank des Käufers zugesagt hat, riskiert einen geplatzten Termin. Kein Callcenter, keine wechselnden Zuständigkeiten: Bei uns sprechen Sie und die Interessenten durchgehend mit derselben Person, die auch die Unterlagen für die Bank des Käufers bereithält.

Was passiert beim Notartermin?

Der Notar entwirft den Kaufvertrag. Meist wählt ihn der Käufer aus, der nach § 448 BGB auch die Kosten der Beurkundung und der Grundbucheintragung trägt. Den Entwurf erhalten beide Seiten vorab. Nutzen Sie die Prüfzeit, um Übergabetermin, mitverkaufte Einrichtung und Ablösung Ihres Darlehens zu kontrollieren.

Beim Termin liest der Notar den Vertrag vor und erläutert ihn. Mit der Unterschrift ist der Vertrag für beide Seiten verbindlich. Als Verkäufer bringen Sie Ihren Ausweis mit, außerdem Ihre Steuer-Identifikationsnummer und die Angaben zur Bank, deren Grundschuld abgelöst wird. Was Sie im Vertrag besonders prüfen sollten, beschreibt unser Beitrag Notar und Kaufvertrag: was Verkäufer beachten müssen.

Was passiert nach dem Notartermin, und wann ist das Geld auf dem Konto?

Zwischen Unterschrift und Zahlung arbeitet der Notar eine Liste ab. Erst wenn alle Punkte erfüllt sind, schickt er dem Käufer die Fälligkeitsmitteilung. Nach den Hinweisen der Bundesnotarkammer gehören dazu in der Regel, dass alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen, die Eigentumsvormerkung für den Käufer im Grundbuch eingetragen ist, die Löschungsunterlagen für nicht übernommene Belastungen vorliegen und die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt.

Ein gemeindliches Vorkaufsrecht besteht nur in den gesetzlich geregelten Fällen, etwa in Sanierungsgebieten oder in Gebieten mit Vorkaufsrechtssatzung. Den Nachweis braucht der Notar trotzdem bei jedem Hausverkauf: Das Grundbuchamt darf den Käufer nur eintragen, wenn ihm nachgewiesen ist, dass ein Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird (§ 28 Abs. 1 BauGB). Der Notar holt deshalb ein Zeugnis der Stadt ein. Der Kaufpreis wird innerhalb der im Vertrag vereinbarten Frist nach der Fälligkeitsmitteilung gezahlt. Die Umschreibung im Grundbuch folgt danach, sobald auch die Grunderwerbsteuer bezahlt ist.

Was ändert sich, wenn das Haus in einem Sanierungsgebiet oder Denkmalbereich liegt?

In der Schweriner Innenstadt bestehen förmlich festgelegte Sanierungsgebiete, unter anderem in der Altstadt, der Schelfstadt und der Südlichen Werdervorstadt. Dort bedarf schon der Kaufvertrag der schriftlichen Genehmigung der Stadt, ebenso die Bestellung eines Rechts, das das Grundstück belastet (§ 144 BauGB). Praktisch heißt das: Auch die Grundschuld, die die Bank des Käufers zur Finanzierung eintragen lässt, braucht die Genehmigung. Erst wenn sie vorliegt, kann der Notar die Fälligkeit mitteilen. Im Grundbuch steht in diesen Gebieten in der Regel ein Sanierungsvermerk. Auch in der Paulsstadt läuft ein Sanierungsverfahren. Ob die Genehmigungspflicht für Ihr Grundstück gilt, zeigt der Grundbuchauszug: Der Sanierungsvermerk wird nicht eingetragen, wenn die Satzung die Genehmigungspflicht ausschließt. Rechnen Sie die Genehmigung in den Zeitplan ein und sprechen Sie sie im Vertrag an.

Dazu kommt der Ausgleichsbetrag. Wird eine Sanierungssatzung aufgehoben, zahlt ihn, wer an diesem Tag Eigentümer ist. In der Feldstadt und im Gebiet Altstadt/Schloßstraße ist die Sanierung bereits aufgehoben. Dort fragt ein Käufer, ob der Betrag festgesetzt und bezahlt ist. Halten Sie den Bescheid bereit, oder klären Sie bei der Fachgruppe Stadterneuerung, wie der Stand ist. In laufenden Gebieten gehört die Frage, wer einen künftigen Betrag trägt, in den Kaufvertrag.

Für Altstadt, Schelfstadt, Westliche Paulsstadt, Südliche Feldstadt und Lutherstraße gelten außerdem Denkmalbereichsverordnungen, für weite Teile der Innenstadt eine Erhaltungssatzung, für Zippendorf und Mueß eine eigene. In Denkmalbereichen sind Änderungen am äußeren Erscheinungsbild genehmigungspflichtig, auch bei Gebäuden, die selbst kein Einzeldenkmal sind, etwa an Fenstern, Haustüren oder der Dachdeckung. Käufer und ihre Banken fragen deshalb, ob frühere Umbauten genehmigt wurden. Legen Sie Genehmigungen für neue Fenster oder eine neue Dacheindeckung zu den Unterlagen. Fehlen sie, ist das kein Verkaufshindernis, aber ein Punkt, den Sie vor dem Inserat klären sollten, nicht in der Verhandlung. In den Gebieten mit Erhaltungssatzung, auch in Zippendorf und Mueß, gilt das ebenso für Abriss, Umbau oder Nutzungsänderung: Plant ein Käufer solche Änderungen, fragt er nach der Satzung, bevor er unterschreibt.

Was gilt in Stadtteilen mit Vorkaufsrecht der Stadt?

In mehreren Stadtteilen hat die Stadt Satzungen über ein besonderes Vorkaufsrecht erlassen, darunter in der Weststadt, im Mueßer Holz, in Neu Zippendorf, am Lewenberg, in Warnitz und an der Güstrower Straße in der Werdervorstadt. Hier ist das Zeugnis der Stadt keine Formsache: Die Stadt prüft, ob sie das Grundstück selbst erwerben will. Sie hat dafür bis zu drei Monate nach Mitteilung des Kaufvertrags Zeit.

Für Ihren Zeitplan bedeutet das: Der Käufer zahlt erst, wenn die Erklärung der Stadt vorliegt. Brauchen Sie den Erlös zu einem festen Termin, etwa für die Anschlussfinanzierung, planen Sie die volle Frist ein. Eigentumswohnungen sind vom gemeindlichen Vorkaufsrecht ausgenommen. Bei einem Haus in diesen Gebieten gilt die Frist dagegen in vollem Umfang.

Warum eine alte Grundschuld den Verkauf aufhalten kann

Diese Frage steht kaum in einem Ratgeber, kann den Verkauf aber aufhalten. Ist Ihr Kredit längst getilgt, steht die Grundschuld trotzdem weiter im Grundbuch, bis sie gelöscht wird. Für die Löschung braucht der Notar eine Löschungsbewilligung der Bank, bei einer Briefgrundschuld zusätzlich den Grundschuldbrief. Ohne diese Unterlagen wird der Kaufpreis nicht fällig.

Was andere Eigentümer berichten: Nach einer Umschuldung war unklar, welche Bank die Grundschuld inzwischen hält, oder die Bank gab die Unterlagen erst nach mehrfacher Anfrage heraus. Bei geerbten Häusern taucht zudem eine eingetragene Grundschuld auf, die vor Jahrzehnten getilgt wurde und deren Brief niemand mehr findet. Ein verlorener Brief muss dann erst in einem eigenen gerichtlichen Verfahren für kraftlos erklärt werden. Sehen Sie deshalb in Abteilung III Ihres Grundbuchauszugs nach, bevor Sie einen Käufer suchen, und fordern Sie fehlende Unterlagen bei Ihrer Bank an. Läuft der Kredit noch, fragen Sie den Ablösebetrag für einen konkreten Termin schriftlich ab.

Wie läuft die Übergabe ab?

Übergeben wird in der Regel, wenn der Kaufpreis vollständig auf Ihrem Konto eingegangen ist. Ab diesem Tag gehen nach den üblichen Vertragsregeln Nutzen und Lasten auf den Käufer über, also auch die laufenden Kosten. Bei der Übergabe gehen beide Seiten durch das Haus, notieren Zählerstände für Strom, Wasser, Gas oder Fernwärme und übergeben die Schlüssel.

Halten Sie das in einem Übergabeprotokoll fest, das beide unterschreiben. Übergeben Sie dabei auch die Unterlagen, die der neue Eigentümer braucht: Energieausweis, Pläne, Wartungsnachweise und, wo vorhanden, Genehmigungen der Denkmalpflege oder Bescheide zum Sanierungsgebiet. Melden Sie den Eigentümerwechsel bei Versorgern und der Gebäudeversicherung.

Wann meldet sich das Finanzamt?

Der Notar zeigt den Kaufvertrag nach der Beurkundung dem Finanzamt an. Das Finanzamt schickt daraufhin dem Käufer den Bescheid über die Grunderwerbsteuer. Erst wenn sie bezahlt ist, erteilt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die das Grundbuchamt den Käufer nicht als Eigentümer einträgt. Als Verkäufer zahlen Sie diese Steuer nicht, ihr Zeitpunkt beeinflusst aber, wann der Eigentumswechsel abgeschlossen ist.

Für Sie als Verkäufer kann sich das Finanzamt aus einem anderen Grund melden: Liegen zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, kann der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein (§ 23 EStG). Ausgenommen ist ein Haus, das Sie seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Lassen Sie das vor dem Notartermin prüfen, wenn der Kauf weniger als zehn Jahre zurückliegt. Eine Übersicht zum Ablauf mit uns finden Sie auf der Seite Immobilie verkaufen in Schwerin.

Ein Haus in der Schweriner Innenstadt durchläuft einen anderen Verkauf als ein Haus am Stadtrand, auch wenn die Schritte dieselben sind. Zwischen einem Altbau in der Altstadt und einem Haus in Warnitz unterscheiden sich vor allem die Unterlagen, nach denen Käufer und ihre Banken fragen. Deshalb klären wir vor dem ersten Inserat, was für das konkrete Haus gebraucht wird, und legen die Unterlagen bereit, bevor jemand danach fragt.

Thomas Franck, Inhaber, Thomas Franck Immobilien

Häufige Fragen

Weiterlesen

• Checkliste für den Hausverkauf
• Warum der Energieausweis beim Immobilienverkauf zählt
• Unsere Ratgeber, unter anderem zum Privatverkauf

Verantwortlich für diesen Beitrag

Thomas Franck Immobilien, Zum Bahnhof 2, 19055 Schwerin · gegründet 1992 · Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c GewO und Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO, erteilt von der Landeshauptstadt Schwerin · Aufsicht: IHK zu Schwerin · Unternehmensprofil und Qualifikationen

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Quellen

• § 17 BeurkG – Prüfzeit für den Vertragsentwurf
• § 28 BauGB – Verfahren beim Vorkaufsrecht der Gemeinde
• § 144 BauGB – Genehmigungspflicht im Sanierungsgebiet
• § 80 GEG – Energieausweis beim Verkauf
• Landeshauptstadt Schwerin: Grundbuch – Einsicht beantragen
• Landeshauptstadt Schwerin: Liegenschaftskarte – Auskunft beantragen
• Serviceportal Schwerin: Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
• Gutachterausschuss Schwerin: Grundstücksmarktbericht 2026