Wer eine Eigentumswohnung verkauft, verkauft nicht nur vier Wände, sondern einen Anteil an einer Gemeinschaft. Darauf kommt es deshalb vor allem an: Käufer und ihre Banken wollen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft sehen, manche Teilungserklärung verlangt die Zustimmung des Verwalters, und bei einer vermieteten Wohnung bestimmen die Rechte des Mieters, wer überhaupt als Käufer infrage kommt. Dazu kommen Steuerfrist, Kosten und die Absicherung gegen einen Käufer, dessen Finanzierung platzt. In Schwerin entscheidet außerdem die Lage über zusätzliche Pflichten: In den Sanierungsgebieten der Innenstadt braucht der Kaufvertrag in der Regel eine Genehmigung der Stadt, und Eigentumswohnungen machen hier deutlich mehr als die Hälfte aller Verkäufe aus. Käufer haben also viele Vergleichsangebote.

• Protokolle der Eigentümerversammlungen, Beschluss-Sammlung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und Stand der Erhaltungsrücklage sind die Unterlagen, die beim Wohnungsverkauf am meisten zählen.
• Verlangt die Teilungserklärung die Zustimmung des Verwalters, ist der Kaufvertrag ohne sie unwirksam (§ 12 WEG). Das steht im Wohnungsgrundbuch.
• Die Erhaltungsrücklage gehört der Gemeinschaft, nicht Ihnen. Sie wird beim Verkauf nicht ausgezahlt.
• Ein Mietvertrag geht auf den Käufer über. Wurde die Wohnung erst nach Einzug des Mieters in Eigentum umgewandelt, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, und der Käufer kann drei Jahre lang nicht wegen Eigenbedarfs kündigen.
• Ein gemeindliches Vorkaufsrecht besteht beim Kauf einer Eigentumswohnung nicht. In Sanierungsgebieten wie Altstadt, Schelfstadt, Südlicher Werdervorstadt und Paulsstadt braucht der Verkauf aber in der Regel die Genehmigung der Stadt.
• Haben Sie die Wohnung vermietet und vor weniger als zehn Jahren gekauft, kann der Gewinn steuerpflichtig sein.
• Eine vorläufige Finanzierungsbestätigung des Käufers ist noch keine Zahlungssicherheit.

Was ist beim Verkauf einer Wohnung anders als beim Hausverkauf?

Sie verkaufen Sondereigentum an der Wohnung und einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, also an Dach, Fassade, Treppenhaus und Heizung. Über dieses Gemeinschaftseigentum entscheidet nicht der Käufer allein, sondern die Eigentümerversammlung. Deshalb prüft ein Käufer bei einer Wohnung zwei Dinge: die Wohnung selbst und den Zustand der Gemeinschaft, in die er eintritt.

Was dazugehört, regeln Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Grundbuch: Kellerraum, Stellplatz, Sondernutzungsrechte an Garten oder Terrasse. Gleichen Sie vor dem Verkauf ab, ob die tatsächliche Nutzung dem entspricht, was eingetragen ist. Ein Stellplatz, den Sie seit Jahren nutzen, der aber nirgends zugeordnet ist, wird im Notartermin zum Problem und nicht vorher.

Für Schwerin hat das ein besonderes Gewicht. Der Gutachterausschuss zählt im Grundstücksmarktbericht 2026 für das Berichtsjahr 2025 deutlich mehr als die Hälfte aller Kauffälle bei Eigentumswohnungen, die Zahl der Weiterverkäufe ist gegenüber dem Vorjahr deutlich gestiegen. Neu gebaute Wohnungen wurden dagegen fast gar nicht erstmals verkauft. Ihre Wohnung steht also vor allem im Vergleich mit anderen Bestandswohnungen, und Käufer haben Auswahl.

Brauche ich die Zustimmung des Verwalters oder der anderen Eigentümer?

Nur wenn die Teilungserklärung das vorsieht, dann aber zwingend. Nach § 12 WEG kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Verkauf die Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten braucht, in der Praxis meist des Verwalters. Solange diese Zustimmung fehlt, sind Kaufvertrag und Eigentumsübertragung unwirksam. Versagt werden darf sie nur aus einem wichtigen Grund.

Ob eine solche Veräußerungsbeschränkung besteht, steht im Wohnungsgrundbuch. Der Notar holt die Zustimmung ein, sie muss in öffentlich beglaubigter Form vorliegen. Planen Sie dafür Zeit ein. Was viele Verkäufer in dieser Lage beschäftigt, ist die Sorge, dass der Verkauf nicht am Käufer hängen bleibt, sondern an einer Zustimmung, die ausbleibt, etwa weil die Verwaltung gerade wechselt. Fragen Sie deshalb früh bei der Verwaltung nach, wer zeichnet und welche Nachweise sie für ihre Bestellung als Verwalter vorlegen kann. Die Gemeinschaft kann die Beschränkung übrigens per Beschluss aufheben (§ 12 Abs. 4 WEG). Steht ohnehin eine Versammlung an, kann das den nächsten Verkauf im Haus vereinfachen.

Welche Unterlagen der Eigentümergemeinschaft brauchen Käufer?

Neben den Unterlagen, die jeder Immobilienverkauf braucht, erwarten Käufer und Banken bei einer Wohnung vor allem die Papiere der Gemeinschaft:

Die Beschluss-Sammlung darf nach § 24 Abs. 7 WEG auch ein Dritter einsehen, den Sie dazu ermächtigen. Geben Sie ernsthaften Interessenten diese Ermächtigung, statt Protokolle auszuwählen. Ein Käufer, der eine beschlossene Sanierung später selbst entdeckt, verhandelt danach nicht mehr über den Preis, sondern über sein Vertrauen.

Beim Energieausweis gilt: Er wird für das ganze Gebäude ausgestellt, nicht für die einzelne Wohnung. Die Kennwerte gehören schon in die Anzeige, und Kaufinteressenten haben Anspruch, rechtzeitig vor ihrer Entscheidung darüber informiert zu werden. Als Wohnungseigentümer haben Sie gegen die Gemeinschaft einen Anspruch darauf, den Ausweis rechtzeitig zu erhalten. Fordern Sie ihn an, bevor Sie inserieren. Eine Übersicht aller Unterlagen finden Sie in unserem Beitrag Schnitzeljagd: Welche Unterlagen brauche ich für den Immobilienverkauf?.

Was passiert mit Rücklage, Hausgeld und Sonderumlage?

Die Erhaltungsrücklage gehört zum Vermögen der Gemeinschaft. Sie bekommen Ihren Anteil beim Verkauf nicht ausgezahlt, er bleibt im Haus. Für den Preis zählt sie trotzdem: Eine Rücklage, die zu den anstehenden Arbeiten passt, ist ein Argument. Eine Rücklage, die für das beschlossene Dach nicht reicht, kündigt eine Sonderumlage an, und die rechnet der Käufer vom Preis ab.

Gegenüber der Gemeinschaft schuldet das Hausgeld, wer als Eigentümer im Grundbuch steht. Bis zur Umschreibung sind das Sie, auch wenn der Käufer längst eingezogen ist. Der Kaufvertrag regelt deshalb, ab welchem Tag der Käufer intern die Lasten trägt, üblicherweise ab Übergabe. Bei einer Sonderumlage kommt es gegenüber der Gemeinschaft darauf an, wer bei Fälligkeit Eigentümer ist. Wer sie wirtschaftlich trägt, sollte der Kaufvertrag ausdrücklich festlegen, besonders wenn ein Beschluss schon gefasst ist, die Zahlung aber erst nach dem Verkauf fällig wird. Legen Sie solche Beschlüsse offen. Was ein Käufer als Eigentümer in der Gemeinschaft erwartet, beschreibt unser Beitrag Was kommt in einer Eigentümergemeinschaft auf mich zu?.

Was ist meine Wohnung wert, und was zählt in Schwerin?

Für die Preisbildung waren laut Grundstücksmarktbericht 2026 im Wesentlichen die Lage, das Baujahr sowie der Bau- und Unterhaltungszustand von Bedeutung. Bei Wohnungen kommen Ausstattung, Größe und die Lage der Gemeinschaft hinzu: Hausgeld, Rücklage, anstehende Beschlüsse. Der Gutachterausschuss weist Durchschnittswerte für Eigentumswohnungen getrennt nach Stadtteil, Ausstattung und Größe aus. Daran lassen sich drei Muster ablesen, die für Ihren Preis wichtiger sind als jeder Stadtdurchschnitt.

Erstens die Größe: Kleine Wohnungen unter 45 m² wurden im Berichtsjahr 2025 je Quadratmeter spürbar günstiger verkauft als normal große Bestandswohnungen. Wer ein Apartment verkauft, sollte den Quadratmeterpreis einer Dreizimmerwohnung nicht übernehmen. Zweitens die Ausstattung: Komfortabel ausgestattete Wohnungen in der Werdervorstadt lagen fast beim Doppelten des Stadtmittels für normal ausgestattete Bestandswohnungen. Drittens der Stadtteil: Die meisten Wohnungsverkäufe des Jahres gab es in Krebsförden, dort mit einem Durchschnitt unter dem Stadtmittel. Viele Verkäufe in einem Stadtteil heißen also nicht automatisch hohe Preise, sondern zuerst großen Bestand und viel Vergleich.

Tendenziell haben die Preise für normal ausgestattete Bestandswohnungen im Berichtsjahr 2025 leicht angezogen. Ob das für Ihre Wohnung gilt, hängt an Zustand und Gemeinschaft, nicht am Trend. Die Angebotspreise auf den großen Portalen liegen für Wohnungen in Schwerin spürbar über den Kaufpreisen, die der Gutachterausschuss auswertet. Wer sich an Inseraten orientiert, setzt deshalb leicht zu hoch an. Eine Wohnung, die lange online steht, verliert bei Käufern an Glaubwürdigkeit, nicht nur an Zeit. Was am Anfang stehen sollte, ist keine Wunschzahl, sondern eine Preisstrategie, die Vergleichsverkäufe, Gemeinschaft und Zustand einzeln begründet.

Leer oder vermietet verkaufen?

Eine leere Wohnung erreicht Selbstnutzer und Kapitalanleger, eine vermietete in der Regel nur Anleger. Der Mietvertrag geht nach § 566 BGB mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über. Allein weil Sie verkaufen wollen, können Sie dem Mieter in aller Regel nicht kündigen. Eine Verwertungskündigung ist nur in engen Ausnahmefällen möglich und bei Wohnungen, die nach Einzug des Mieters umgewandelt wurden, ausgeschlossen.

Für Anleger rechnet sich eine vermietete Wohnung über die Miete und darüber, wie viel Spielraum der Mietspiegel lässt. Schwerin hat einen qualifizierten Mietspiegel, herausgegeben vom Arbeitskreis Mietspiegel gemeinsam mit dem Gutachterausschuss. Er kennt keine Wohnlagen, sondern weist Zu- und Abschläge je Stadtteil und Baualtersklasse aus. Für Werdervorstadt, Schelfstadt, Altstadt und Weststadt nennt er Zuschläge, für Krebsförden und Neu Zippendorf Abschläge. Liegt Ihre Miete deutlich unter dem, was der Mietspiegel für Stadtteil und Baujahr hergibt, sieht der Anleger Potenzial. Liegt sie darüber, sieht er Risiko. Legen Sie deshalb Mietvertrag, Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnung so vor, dass er das selbst nachrechnen kann.

Besichtigungen einer vermieteten Wohnung müssen Sie mit dem Mieter abstimmen. Was viele Vermieter in dieser Lage beschäftigt, ist die Sorge, dass Mieterrechte den Preis drücken oder den Verkauf verzögern. Ein frühes, offenes Gespräch mit dem Mieter hilft mehr als jede Klausel. Mehr dazu in unserem Beitrag Eine vermietete Immobilie verkaufen: Was muss ich beachten?.

Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht, und was ist die Sperrfrist?

Nur in einem bestimmten Fall, aber der kommt in Schwerin vor. Wurde an der Wohnung erst Wohnungseigentum begründet, nachdem der Mieter eingezogen war, ist der Mieter beim ersten Verkauf an einen Dritten zum Vorkauf berechtigt (§ 577 BGB). Ausgenommen ist der Verkauf an Familienangehörige. Sie müssen den Mieter über den Inhalt des Kaufvertrags und sein Vorkaufsrecht unterrichten. Er kann dann zu denselben Bedingungen kaufen. Dieselbe Konstellation löst die Kündigungsbeschränkung nach § 577a BGB aus: Der Erwerber kann sich erst drei Jahre nach dem Verkauf auf Eigenbedarf berufen.

Die Bundesländer dürfen diese Frist für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auf bis zu zehn Jahre verlängern. Mecklenburg-Vorpommern hat davon keinen Gebrauch gemacht, für Schwerin gelten also die drei Jahre. Warum das hier zählt: Laut Gutachterausschuss wurden im Berichtsjahr 2025 kaum neu gebaute Wohnungen erstmals verkauft, wohl aber einige Dutzend Wohnungen nach Umwandlung. Wer eine solche Wohnung später weiterverkauft, sollte im Grundbuch nachsehen, wann die Teilung eingetragen wurde, und mit dem Mietbeginn vergleichen. Was Verkäufer in dieser Lage beschäftigt, ist die Sorge, die Sperrfrist falsch einzuschätzen. Die Folge träfe den Käuferkreis: Ein Selbstnutzer, der nicht einziehen kann, kauft nicht.

Hat die Stadt ein Vorkaufsrecht, und was gilt in der Innenstadt?

Ein gemeindliches Vorkaufsrecht gibt es beim Kauf einer Eigentumswohnung nicht. § 24 Abs. 2 BauGB nimmt Rechte nach dem Wohnungseigentumsgesetz ausdrücklich aus. Die Vorkaufsrechtssatzungen, die Schwerin etwa für die Weststadt, Neu Zippendorf oder das Mueßer Holz erlassen hat, betreffen Ihre Wohnung also nicht.

Anders die Sanierungsgebiete. In Altstadt, Schelfstadt, Südlicher Werdervorstadt und Paulsstadt laufen Sanierungsverfahren. Dort braucht die rechtsgeschäftliche Veräußerung die schriftliche Genehmigung der Stadt nach § 144 BauGB, und im Grundbuch steht in der Regel ein Sanierungsvermerk. Das betrifft auch den Verkauf einer Eigentumswohnung, denn mit ihr wird ein Miteigentumsanteil am Grundstück veräußert. Der Notar beantragt die Genehmigung, planen Sie die Wartezeit ein. Wichtiger für den Preis ist der Ausgleichsbetrag: Wird die Sanierungssatzung aufgehoben, zahlt ihn, wer an diesem Tag Eigentümer ist. Bei Wohnungseigentum wird jeder Eigentümer nur nach seinem Miteigentumsanteil herangezogen (§ 154 Abs. 1 BauGB). Käufer fragen deshalb, ob und in welcher Größenordnung ein Betrag zu erwarten ist. In der Feldstadt und im Gebiet Altstadt/Schloßstraße ist die Sanierung aufgehoben. Dort fragen sie, ob der Bescheid schon ergangen und bezahlt ist. Halten Sie die Auskunft der Verwaltung oder der Stadt dazu bereit.

Dazu kommen in weiten Teilen der Innenstadt die Erhaltungssatzung und mehrere Denkmalbereiche, unter anderem Altstadt, Schelfstadt, Westliche Paulsstadt und Südliche Feldstadt. Nach dem Merkblatt der Stadt sind dort Änderungen an Fassaden, Fenstern und Haustüren auch bei Gebäuden genehmigungspflichtig, die selbst kein Einzeldenkmal sind. Für den Käufer einer Altbauwohnung heißt das doppelte Abstimmung: Fenster sind Gemeinschaftseigentum, die Gemeinschaft muss beschließen, und die Denkmalbehörde muss zustimmen. Wer in solchen Häusern verkauft, legt die Beschlüsse zu Fenstern und Fassade gleich mit vor.

Muss ich beim Verkauf Steuern zahlen?

Ein Gewinn aus dem Verkauf ist nach § 23 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Ausgenommen sind Wohnungen, die Sie seit dem Kauf ausschließlich oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Das betrifft vor allem vermietete Wohnungen: Wer eine Kapitalanlage nach acht Jahren verkauft, muss den Gewinn versteuern. Bei geerbten Wohnungen zählt der Kaufzeitpunkt des Erblassers. Lassen Sie den Gewinn vor dem Notartermin rechnen. Manchmal lohnt es, einige Monate bis zum Fristablauf zu warten, manchmal nicht.

Was kostet mich der Verkauf?

Den Hauptteil der Kosten macht meist die Maklerprovision aus, sofern Sie einen Makler beauftragen. Für Wohnungen gilt dabei, dass Verkäufer und Käufer, wenn beide Maklerverträge schließen, die Provision in gleicher Höhe tragen (§ 656c BGB). Ein Maklervertrag braucht Textform. Hinzu kommen der Energieausweis, sofern die Gemeinschaft keinen gültigen hat, die Löschung der Grundschuld und bei laufender Zinsbindung eine Vorfälligkeitsentschädigung der Bank. Fragen Sie den Ablösebetrag schriftlich für einen konkreten Termin ab, bevor Sie einen Preis festlegen. Notar- und Grundbuchkosten für den Eigentumswechsel sowie die Grunderwerbsteuer trägt üblicherweise der Käufer.

Wie sichere ich mich gegen einen Käufer ab, der nicht zahlen kann?

Lassen Sie sich vor dem Notartermin eine Finanzierungsbestätigung oder einen Eigenkapitalnachweis vorlegen. Achten Sie dabei auf einen Unterschied: Eine vorläufige, unter Vorbehalt erteilte Bestätigung sagt nur, dass die Bank prüft. Belastbar ist erst die endgültige Zusage, die die Bank erst erteilt, nachdem sie die Unterlagen zum Objekt geprüft hat. Bei Wohnungen prüft die Bank oft genau die Papiere, die oben in der Tabelle stehen. Wer sie früh vollständig bereitstellt, verkürzt diese Phase.

Auf der Käuferseite stehen in Schwerin laut Gutachterausschuss ganz überwiegend Privatpersonen. Wer finanziert, braucht die Zusage seiner Bank, und die prüft erst, wenn die Unterlagen vollständig sind. Reservieren Sie die Wohnung deshalb nicht auf Zuruf für Wochen, sondern vereinbaren Sie einen klaren Zeitpunkt, bis zu dem die Zusage vorliegen muss.

Wie läuft der Verkauf einer Wohnung ab?

1. Grundbuch und Teilungserklärung prüfen. Veräußerungsbeschränkung, Sanierungsvermerk, Belastungen, Datum der Aufteilung.
2. Unterlagen bei der Verwaltung anfordern. Protokolle, Beschluss-Sammlung, Wirtschaftsplan, Rücklage, Energieausweis.
3. Wert ermitteln und Preis festlegen. Mit Vergleichsverkäufen nach Stadtteil, Größe und Ausstattung, nicht mit Inseraten.
4. Vermarkten und Interessenten prüfen. Bei Vermietung Besichtigungen mit dem Mieter abstimmen.
5. Finanzierungszusage einholen. Endgültig, nicht nur vorläufig.
6. Notartermin. Der Notar holt Verwalterzustimmung und Sanierungsgenehmigung ein, unterrichtet bei Bedarf den Mieter über sein Vorkaufsrecht und trägt eine Auflassungsvormerkung für den Käufer ein.
7. Übergabe und Umschreibung. Nach Kaufpreiszahlung geht das Eigentum über. Teilen Sie der Verwaltung den Eigentümerwechsel mit, damit Hausgeld und Abrechnung richtig zugeordnet werden.

Kein Callcenter, keine wechselnden Zuständigkeiten: Bei uns sprechen Sie durchgehend mit derselben Person, auch wenn Verwaltung, Notar und Mieter gleichzeitig Fragen haben. Wie ein Verkauf mit uns abläuft, lesen Sie auf der Seite Immobilie verkaufen in Schwerin.

Wer in Schwerin eine Wohnung verkauft, steht vor allem im Vergleich mit anderen Bestandswohnungen, kaum mit Neubau. Zwischen einer Altbauwohnung im Sanierungsgebiet der Innenstadt und einer Wohnung in einer Großwohnsiedlung liegen andere Käufer, andere Unterlagen und andere Genehmigungen. Deshalb sehen wir uns mit den Eigentümern zuerst die Papiere der Gemeinschaft und das Grundbuch an, bevor über einen Preis gesprochen wird.

Thomas Franck, Inhaber, Thomas Franck Immobilien

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Verantwortlich für diesen Beitrag

Thomas Franck Immobilien, Zum Bahnhof 2, 19055 Schwerin · gegründet 1992 · Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c GewO und Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO, erteilt von der Landeshauptstadt Schwerin · Aufsicht: IHK zu Schwerin · Unternehmensprofil und Qualifikationen

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Quellen

• § 12 WEG – Veräußerungsbeschränkung
• § 577 BGB – Vorkaufsrecht des Mieters
• § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte
• § 656c BGB – Maklerlohn bei Tätigkeit für beide Parteien
• Gutachterausschuss Schwerin: Grundstücksmarktbericht 2026
• Landeshauptstadt Schwerin: Qualifizierter Mietspiegel 2026/2027
• Landeshauptstadt Schwerin: Ausgleichsbetragserhebung in Sanierungsgebieten