Die Preise für Mehrfamilienhäuser oder große Eigentumswohnungen sind in den Ballungszentren hoch. Wer vermieten will findet kaum noch rentable Objekte. Bis sich hier eine Investition amortisiert, kann es lange dauern. Deshalb entdecken immer mehr Investoren kleine Eigentumswohnungen für sich.
Die Kaufpreise sind vergleichsweise niedrig, die Rendite aber in Relation zu größeren Immobilien oft höher. Um herauszufinden, wie rentabel eine Immobilie sein kann, können Sie den Kaufpreisfaktor errechnen. Diesen erhalten Sie, wenn Sie den Kaufpreis einer Immobilie durch die jährliche Nettokaltmiete teilen. Als Beispiel: Eine Immobilie kostet 250.000 Euro. Die jährlichen Mieteinnahmen betragen 10.000 Euro. Wenn Sie die 250.000 Euro durch 10.000 Euro teilen, erhalten Sie den 25. Das ist der Kaufpreisfaktor. Das bedeutet, dass sich die Immobilie nach 25 Jahren amortisiert hat. Eine Immobilie ist also rentabler, je niedriger dieser Wert ist.
Niedrigere Kosten – höhere Einnahmen
In den deutschen Metropolen liegt der Kaufpreisfaktor oft bei über 30. Bei kleineren Immobilien wie Mikroapartments liegt dieser Faktor häufig niedriger. Denn die Kaufpreise hierfür sind preiswerter als bei größeren Immobilien. Auf den Quadratmeter gerechnet lassen sich höhere Mieten durchsetzen. So sind Eigentumswohnungen um die 30 Quadratmeter noch Kaufpreisfaktoren von unter 20 möglich.
Mikroapartments gefragt
Mikroapartments sind in der Regel Ein- bis Zwei-Zimmerwohnungen und zwischen circa 20 bis 50 Quadratmetern groß. Dabei sind die Wohnungen bei verschiedenen Zielgruppen gefragt: Young-Professional-Singles, Studenten, Pendler, ältere „Wieder-Singles“, aber auch für junge Paare. Laut Statistischem Bundesamt ist die Zahl der Ein-Personen-Haushalte in Deutschland in den vergangenen Jahren fast kontinuierlich gestiegen. 2019 lebten über 17 Millionen allein in einem Haushalt. Und das Statistische Bundesamt geht davon aus, dass dieser Trend weiter anhalten wird.
Spekulationssteuer
Besonderheit: Bei Leerstand der Eigentumswohnung sinkt das Kaufpreisniveau. Schnell wird auch die Spekulationssteuer vergessen. Immobilienprofis weisen darauf hin, dass beim Verkauf einer nicht selbstgenutzten Immobilie Spekulationssteuer anfallen kann. Dieser Fall tritt beispielsweise ein, wenn die Immobilie vor Ablauf der Zehnjahresfrist verkauft wird. Diese Frist richtet sich nach dem Datum des notariellen Kaufvertrags. Als Beispiel: Haben Sie am 1. August 2010 den Kaufvertrag beim Notar unterzeichnet, dann begann am 2. August 2010 die Spekulationsfrist. Diese Frist endete dann mit dem 1. August 2020. Das heißt, seit dem 2. August 2020 kann die Immobilie spekulationssteuerfrei verkauft werden. Dabei kann es auch auf den Termin der Wirksamkeit des notariellen Kaufvertrages ankommen. Ein Steuerberater kann Ihnen hier genaue Auskunft geben.
Möchten Sie wissen wie viel Ihre Immobilie wert ist und ob beim Verkauf Spekulationssteuer anfällt? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.
Nicht fündig geworden:
https://www.sueddeutsche.de/geld/mikroapartments-bauen-bitte-1.4624902
https://de.wikipedia.org/wiki/Mikroappartement
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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