Eine Immobilie zu veräußern, obwohl eine andere Person sie weiterhin bewohnen darf, wirkt auf den ersten Blick wie ein Sonderfall. In der Praxis kommt diese Konstellation jedoch regelmäßig vor, etwa nach einer vorweggenommenen Erbfolge, bei familiären Vermögensübertragungen oder im Rahmen einer Verrentung. Entscheidend ist, dass ein eingetragenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch den Verkauf nicht unmöglich macht, sondern die Vermarktung, Preisfindung und Vertragsgestaltung verändert. Wer die rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen frühzeitig einordnet, schafft Klarheit für Eigentümer, Berechtigte und Kaufinteressenten.

Bewertung von Immobilien mit Wohnrecht durch Experten

Ein dauerhaftes Wohnrecht führt in der Regel zu einer Reduzierung des Marktwerts, da der Erwerber die Immobilie nicht uneingeschränkt nutzen kann. Bei der Wertanalyse werden daher nicht nur der Zustand des Objekts, sondern auch die Dauer und der Umfang des eingetragenen Wohnrechts berücksichtigt. „Gutachter müssen feststellen, ob es sich lediglich um ein Wohnrecht handelt oder ob ein Nießbrauch vorliegt, der dem Berechtigten wirtschaftliche Vorteile verschafft“, erklärt Thomas Franck von Thomas Franck Immobilien in Schwerin und dem Schweriner Umland. Der daraus resultierende Abschlag orientiert sich am Alter der berechtigten Person, an statistischen Lebenserwartungen und an der ortsüblichen Miete. Je umfangreicher das Recht und je länger es voraussichtlich besteht, desto mehr Einfluss hat es auf den möglichen Verkaufspreis.

Interessenten für Immobilien mit bestehenden Nutzungsrechten

Nicht alle Käufergruppen kommen für Immobilien mit Wohnrecht in Betracht. Personen, die kurzfristig selbst einziehen möchten, sind meist nicht interessiert. „Solche Objekte sind vor allem für Anleger, langfristig orientierte Käufer und Investoren interessant, die den zukünftigen Nutzen der Immobilie im Blick haben“, sagt Franck. Besonders in beliebten Gegenden wie Schwerin kann ein reduzierter Einstiegspreis attraktiv sein, vorausgesetzt, die Bedingungen sind klar kommuniziert. Eine ehrliche und transparente Darstellung der bestehenden Rechte und der davon betroffenen Räume ist entscheidend für den Verkaufserfolg.

Wichtigkeit eines klaren Vertrags bei Immobilienverkäufen

Beim Verkauf ist eine präzise vertragliche Regelung von großer Bedeutung. „Im Kaufvertrag muss klar beschrieben sein, welches Recht im Grundbuch eingetragen ist, welchen Umfang es hat und wer welche Verpflichtungen trägt“, betont Franck. Auch Fragen zu Kosten, Instandhaltung und möglichen Vereinbarungen zur Löschung des Rechts sollten genau geregelt sein. Eine klare Regelung dieser Punkte minimiert das Risiko späterer Auseinandersetzungen. Eine enge Zusammenarbeit zwischen Makler, Notar und gegebenenfalls rechtlicher Beratung stellt sicher, dass alle Beteiligten abgesichert in die Transaktion gehen.

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Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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